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跟龙湖学成本测算(简单、易学、实用)

金旭红赵捷2020-05-08 10:57:50

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说起成本测算,恐怕这个名词并不陌生。尽管不陌生,就李哥看来,超过50%的房地产企业还没有目标成本管控机制。而当询问为什么没有目标成本的时候,成本管理部门的回答很干脆:没有图纸!

       那么,没有图纸就不能出目标成本了吗?显然不是!


       以下我们以龙湖X项目为蓝本,在无图纸的情况下,如何快速测算一个项目的目标成本。

       说明:表格来自于网络,测算方法由李哥提供!

一、技术经济指标的准备


二、理清成本控制科目与套用公式,计算目标成本

1土地获得成本(一级科目)

1.1.政府地价。按照合同协议价格直接填写进来;建筑单方按照合同协议价格646477/总建筑面积229737 = 450元/㎡;可售单方按照合同协议价格646477/总可售面积225716 = 458元/㎡;

1.2.土地契税。一般为地价2.5%~5.5%进行测算,每个城市标准可能都不一样。本案取3%。按照10346(政府地价)*3%=310万,建筑单方与可售单方成本计算过程不赘述。


2、开发前期工程费(一级科目)

2.1.方案设计费=【168924(地上建筑面积)+49400(地下建筑面积)】*25元/㎡(单价)=546万,建筑单方与可售单方计算方法如上,不再赘述;

2.2.初步、施工图设计费,参照方案设计费计算方法;

2.3.景观设计费=83589(景观面积)*40元/㎡(单价)=251万;

2.4.精装修设计费=1000(精装修面积)*200元/㎡(单价)=20万;

2.5.专项设计费(弱电、导示等)=【168924(地上建筑面积)+49400(地下建筑面积)】* 5元/㎡(单价)=109万;

2.6.勘察丈量费=106690(项目占地面积)* 6元/㎡(单价)=64万;

2.7.城市建设配套+人防易地建设+规划许可证费=【168924(地上建筑面积)+49400(地下建筑面积)】 * (150+45+2.5) = 4312万;

2.8.招投标综合服务+工程定额测定+建设工程质量监督费=【168924(地上建筑面积)+49400(地下建筑面积)】*0.8(建安造价) * 0.48% = 84万;

2.9.规划放线费+竣工规划验线费+防雷监测费+环境评测费=106690(项目占地面积)*(1.2+1+1.8+0.6)元/㎡(单价)=49万;

2.10.散装水泥押金+白蚁防治费+新型墙体材料专项基金+交通组织分析评估费+树木伐移费+新型建材基金 = 【168924(地上建筑面积)+49400(地下建筑面积)】* (0.9+0.9+0+0+0+0)元/㎡(单价)=40万;

2.11.场地平整费=【(土石方挖方(不含回填)165000 m3 9.92元/m3)1,636,800元+ (土石方填方 140000 m3 1.49元/m3) 208,600+土石方余土外运 25000  m3 7.60元/m3)190,000= 2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92=2233800元+其他300000=2530000】* 14元/m3 = 185000 * 14元/m3 =253万;房企财税微信:jxhzhaojie】

2.12.场地平整档墙费=1单档墙放阶,总价预估180万;

2.13.施工道路+施工用水+天然气管道改造+雨水、污水市政管道改造+施工用电=项目建设用地面积(106690)*(5+0.37+1.4+2.6+6)元/㎡(单价)=165万;

2.14.河道治理费=【1、长190m*14宽河道+6.53*2档墙+8.7人行广场+8.4人行广场+交通桥(按施工图估算,档墙约1400M3)估造价240万元;2、景观及其他暂估110万元;合计350万元】=350万;

2.15.临时办公室费=板房22万+土建20万+装饰10万(不含办公家具设备)=预估52万;

2.16.临时围墙费=750m * 180元/m(单价) = 14万;


3、主体建安费(一级科目)

3.1.花园洋房(电梯7F/-1F)建安费=39593(花园洋房建筑面积)*1580元/㎡(单价)=6256万;

注明:

参照紫都城大城小院1362元/,钢材调整到4800元/t,含量按63Kg/,水泥按380元/T,含量按110Kg/,砼按315元/m3含量按0.506m3/m2,其他材料考虑6%上涨,人工调整到25元/工日,加其他中式元素。以下联排别墅/叠拼产品均有参照但省略不描述参照物名称及计算过程。

3.2.联排别墅建安费=联排别墅建筑面积】19781 * 2200元/㎡(单价)=4352万;

3.3.叠拼(2F~5F)建安费=【叠拼建筑面积】24592 * 2150元/㎡(单价)=5287万;

3.4.住宅灰空间建安费=8889(灰空间面积)*1630元/㎡(单价)=1449万;

注明:

花园洋房3043,占34.24%;联排1480,占16.66%;叠拼4364.88,占49.11%;综合按(花园洋房单价测算+别墅)单价/2计算=【1507*34.24%+2170*16.66%+2150*49.11%】-外墙保温100*0.7外墙系数*75%-外墙装饰75%『80*34.24%+190*65.76%】-外墙门窗0.22*680*75%(一面墙考虑外露)+架空空心板25=元/(含架空板)

3.5.商业建安费=【商业建面积】14118 * 1550元/㎡(单价)=2188万;

3.6.车库建安成本=【车库建面积】47059 * 1480元/㎡(单价)=6965万;

3.7.超市建安成本=【超市建面积】1949 * 1820元/㎡(单价)=355万;

3.8.经济型酒店建安成本=【经济型酒店建面积】8885 * 1580元/㎡(单价)=1404万;

3.9.精装修小户型公寓建安成本=【精装修小户型公寓建筑面积】60850 * 2160元/㎡(单价)=13144万;

3.10.小户型公寓架空层建安成本=【小户型公寓架空层建筑面积】2524*1200元/㎡(单价)=303万;


4、基础设施费(一级科目)

4.1.高低压配电设备及安装+室外强电管道及电缆敷设+室外弱电管道埋设+发电机工程费=229737项目总建筑面积 * (72.69+15+8+8)元/㎡(单价)=2382万;

4.2.室外给水系统+室外排水系统=229737项目总建筑面积 * (25+40+3)元/㎡(单价)=1570万;

4.3.室外燃气系统=1360(总户数)*3529元/户(单价)=480万;

4.4.车管系统+周界安保系统+背景音乐系统+设备监控系统+其他弱电工程费=229737项目总建筑面积 * (2+3+5+2+18)元/㎡(单价)=689万;

4.5.道路费=1601(道路面积)* 300元/㎡(单价)=48万。


5、公共环境工程费(一级科目)

景观工程费=83589景观面积*379元/㎡(单价)=3170万。


6、配套设施费(一级科目)

6.1.幼儿园+学校+会所+物管用房+设备用房建安费=(0+0+220+884+392)建筑面积 * (0+0+3150+1500+1500)元/㎡(单价)=261万;

6.2.垃圾站建安成本=18万/单=18万;

6.3.公共汽车停车站成本=5万/单=5万;

6.4.市政道路费=220m * 7500元/㎡(单价)=165万。


7、工程相关费(一级科目)

7.1.工程监理费=218324(总建筑面积-灰空间面积-小户型公寓架空面积)*11=240万;

7.2.预结算编审费+施工图审查费+定额外专项检测+工程审计费+工程技术咨询费+其他工程相关费=229737项目总建筑面积 * (3.5+1+5+1+5+1)元/㎡(单价)=379万。


8、不可预见费(一级科目)

不可预见费=58274(建安成本)*3%=1748万。


9、总开发成本(汇总)


二、最后说明

1、部分单价数字与实际不相符,这里只是为了表达目标成本计算方式,没有表达其它意思;

2、从以上计算过程可以看出,在没有图纸的情况下,一样可以出目标成本,虽然这个目标成本距离最终需要还有一定偏差,但不影响管理和决策。而一旦图纸出来后就可以精确计算了,比如:洋房建安成本图纸出来前后重新计算并修订目标成本的思路为:

3、因此,测算思路的转变是目标成本获取的基础,两者相互促进、共依共存


来源:地产李哥


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